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“오래 보유했는데도 양도세 폭탄 맞았어요!”
그 이유, 바로 장기보유특별공제 조건을 제대로 못 맞춰서입니다.
2025년 현재, 양도소득세를 절감할 수 있는 가장 강력한 제도가
바로 장기보유특별공제, 줄여서 장특공이죠.
하지만, 이 제도는 ‘최대 80%까지 공제’가 가능하지만,
조건을 모르면 40~50%밖에 못 받습니다.
오늘은 장특공 최대 80% 받는 실전 조건과 활용 전략을
정확하게, 그리고 쉽게 알려드립니다.
🧭 [장기보유특별공제란?]
부동산을 오래 보유했을 경우,
양도차익의 일정 비율을 공제해주는 절세 제도입니다.
→ 보유기간 + 거주기간에 따라 공제율이 달라지며
최대 80%까지 공제가 가능합니다.
✅ [장특공 적용 요건 요약표]
구분조건
| 적용 대상 | 1세대 1주택 + 보유 3년 이상 |
| 공제율 계산 | 보유기간 최대 40% + 거주기간 최대 40% |
| 필요 조건 | 조정지역 내 주택: 실거주 필요 |
| 공제 한도 | 양도차익의 최대 80%까지 공제 가능 |
| 유의 사항 | 1주택자라도 9억 초과분에는 과세됨 |
💡 중요!
2021년 1월 1일 이후 조정대상지역 내 취득 주택은
‘2년 이상 보유 + 2년 이상 거주’ 조건을 모두 충족해야 80% 공제 가능
🧮 [실전 계산 예시]
📌 A씨 사례 – 80% 공제 가능 케이스
- 2014년 서울 강남 아파트 취득
- 2024년 매도 (10년 보유 + 5년 거주)
- 양도차익 5억 원
→ 공제율: 보유 40% + 거주 40% = 80%
→ 세금 계산: 5억 × 20% = 과세 대상 1억 원만 적용
📌 B씨 사례 – 공제율 절반 케이스
- 2018년 수도권 아파트 취득
- 전세만 줌 (거주 無)
→ 6년 보유 / 0년 거주
→ 공제율: 보유 30% + 거주 0% = 30%만 적용
→ 세금 부담 크게 증가
❗ [놓치기 쉬운 실수 3가지]
- ‘2년 거주’가 아니라 ‘전입신고만’ 한 경우
→ 실거주로 인정되지 않음 - 임대사업자 등록 상태에서 매도
→ 거주기간 산정 불가 → 공제율 대폭 감소 - 부부 공동명의일 경우
→ 각각의 보유 및 거주 기간을 따로 따짐 → 분산되어 불이익
🧩 [활용 전략]
- 최대 공제를 받으려면?
“보유기간 10년 이상 + 실거주 10년”을 노리자. - 양도 전 체크리스트
- 주민등록 등재일 확인
- 수도·전기·가스 명의 확인
- 공동명의 여부 확인
- 임대기간 종료 여부 확인
- 9억 이하 매도 vs 초과 시기 조절
공제율 높이더라도 과세표준 초과 구간 진입 시 세금 급증 주의
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